Wohnungssuche in der Stadt: So bleibst du im Rennen

Samstag, zehn Uhr, ein Treppenhaus in einem Altbau. Die Besichtigung beginnt offiziell erst in fünf Minuten, aber die Schlange reicht bereits bis zum Hauseingang. Manche halten Klarsichtmäppchen in der Hand, andere scrollen nervös durchs Handy. Man nickt sich zu, ein bisschen solidarisch, ein bisschen misstrauisch. Wer in einer Schweizer Stadt eine Wohnung sucht, kennt diese Szene.

Die Zahlen bestätigen das Gefühl: Bei der Leerwohnungszählung des Bundesamts für Statistik vom 1. Juni 2026 lag die Leerwohnungsziffer in der Schweiz bei 0,93 Prozent – zum ersten Mal unter einem Prozent. Im Kanton Zürich waren es 0,52 Prozent, im Kanton Zug gerade einmal 0,20 Prozent. Ein Markt unter einem Prozent gilt als knapp. Für dich heisst das: Glück spielt eine Rolle, aber Vorbereitung macht einen grossen Unterschied.

Das Dossier: einmal sauber, dann immer bereit

Die meisten Verwaltungen entscheiden schnell, oft noch am Tag der Besichtigung. Wer dann erst Unterlagen zusammensucht, ist zu spät. Stell dir deshalb ein vollständiges Bewerbungsdossier zusammen, als PDF auf dem Handy und ein paar Mal ausgedruckt.

Was typischerweise hineingehört:

• Ausgefülltes Anmeldeformular der jeweiligen Verwaltung (meist online herunterladbar – vorher ausfüllen, wenn möglich)
• Aktueller Betreibungsregisterauszug, idealerweise nicht älter als drei Monate
• Lohnnachweis oder Arbeitsbestätigung; bei Selbstständigkeit eine Steuerveranlagung oder ein Schreiben der Treuhänderin
• Kopie von Ausweis oder Aufenthaltsbewilligung
• Referenz der aktuellen Vermieterschaft mit Kontaktangabe (vorher fragen, ob das okay ist)
• Ein kurzes, persönliches Begleitschreiben

Den Betreibungsauszug bestellst du beim Betreibungsamt deiner Wohngemeinde, in vielen Gemeinden inzwischen online. Er kostet eine kleine Gebühr und kann ein paar Tage dauern. Bestell ihn also, bevor du die Traumwohnung gefunden hast.

Das Begleitschreiben: kurz, konkret, menschlich

Verwaltungen lesen Dutzende Bewerbungen pro Objekt. Ein Roman hilft nicht, Floskeln auch nicht. Was hilft: ein paar Sätze, die zeigen, wer hier einziehen möchte und warum genau diese Wohnung passt.

Zum Beispiel: Du arbeitest seit fünf Jahren im gleichen Spital und suchst etwas näher am Arbeitsort. Du wohnst seit Jahren ohne Probleme in deiner jetzigen Wohnung. Du spielst kein Schlagzeug, aber du giesst gerne die Pflanzen im Hof. Ehrlichkeit wirkt besser als Überverkaufen. Und schreib das Schreiben für jede Wohnung leicht um – Copy-Paste merkt man.

An der Besichtigung: wach bleiben

In der Schlange ist es leicht, alles schönzusehen. Trotzdem lohnt es sich, ein paar Dinge kurz zu prüfen, bevor du dich festlegst:

1. Licht und Lärm: Wohin gehen die Schlafzimmerfenster? Tram, Beiz, Innenhof?
2. Feuchtigkeit: Dunkle Ecken an Fensterlaibungen oder im Bad sind ein Hinweis.
3. Nebenkosten: Akonto oder Pauschale? Was ist enthalten? Frag nach der letzten Abrechnung.
4. Waschküche und Keller: Gibt es einen Waschplan? Wie gross ist das Kellerabteil?
5. Anfangsmietzins: Notiere dir die bisherige Miete, falls du sie erfährst. In einigen Kantonen muss sie auf einem amtlichen Formular mitgeteilt werden.

Bei Fragen zu Mietzins oder Vertrag kannst du dich an den Mieterinnen- und Mieterverband deiner Region wenden. Dort gibt es Beratung, die verbindlicher ist als jeder Forenbeitrag.

Abseits der grossen Portale

Die bekannten Immobilienplattformen sind wichtig, aber sie sind nicht der einzige Weg. Gerade in Städten lohnt es sich, breiter zu suchen.

Wohnbaugenossenschaften bieten oft günstigere Mieten, weil sie nicht gewinnorientiert sind. Viele führen eigene Wartelisten oder publizieren freie Wohnungen nur auf ihrer Website. Manche verlangen eine Mitgliedschaft oder Anteilscheine, andere haben Belegungsvorschriften (etwa: so viele Zimmer wie Personen plus eins). Es braucht Geduld, aber es ist eine echte Option – besonders, wenn du nicht in den nächsten drei Monaten umziehen musst.

Nachmieterinnen-Suche: Wer vorzeitig auszieht, sucht oft selbst nach einer Nachfolge. Solche Inserate findest du auf Social Media, in Quartiergruppen und an Anschlagbrettern im Quartierladen.

Netzwerk: Erzähl es herum. Wirklich. Bei der Arbeit, im Chor, im Turnverein. Viele Wohnungen wechseln den Mieter, bevor sie je inseriert werden.

Städtische Wohnungen: Einige Städte vermieten eigene Liegenschaften, häufig mit Vergabekriterien. Ein Blick auf die Website deiner Stadt lohnt sich.

Betrug erkennen

Wo die Not gross ist, sind Betrüger nicht weit. Die Muster wiederholen sich, und sie sind gut zu erkennen, wenn man sie kennt:

• Die Wohnung ist auffällig günstig für Lage und Grösse.
• Die «Vermieterin» ist angeblich im Ausland und kann den Schlüssel nur per Post schicken.
• Du sollst vor einer Besichtigung eine Kaution, eine «Reservationsgebühr» oder die erste Miete überweisen.
• Es wird eine Kopie deines Passes verlangt, bevor es überhaupt einen Kontakt gab.
• Die Kommunikation läuft ausschliesslich per Mail oder Messenger, nie per Telefon.

Die Grundregel: Kein Geld ohne Besichtigung und ohne unterschriebenen Vertrag. Und die Mietkaution gehört in der Schweiz auf ein Mietkautionskonto, das auf deinen Namen lautet – nicht auf ein Privatkonto. Wenn dir etwas verdächtig vorkommt, melde das Inserat der Plattform.

Den Kopf behalten

Wohnungssuche zehrt. Jede Absage fühlt sich persönlich an, auch wenn sie es fast nie ist. Bei fünfzig Bewerbungen auf eine Wohnung entscheidet manchmal schlicht, wer zuerst eingereicht hat oder wer zufällig ins Profil passt.

Ein paar Dinge, die helfen:

• Setz dir ein Zeitbudget. Zum Beispiel: täglich zwanzig Minuten Inserate prüfen, maximal zwei Besichtigungen pro Woche.
• Formuliere deine Kriterien ehrlich. Was ist ein Muss, was ein Wunsch? Vielleicht ist der Balkon verhandelbar, die Nähe zur Kita aber nicht.
• Denk ein Quartier weiter. Die S-Bahn-Gemeinde mit fünfzehn Minuten Fahrzeit kann mehr Lebensqualität bringen als die dritte Absage im Szenequartier.
• Such zu zweit. Eine Freundin, die mitschaut, hilft beim Aussortieren und erinnert dich daran, dass du gerade viel leistest.

Fazit

Eine Wohnung in einer Schweizer Stadt zu finden, ist derzeit schwierig, und das liegt nicht an dir. Du kannst den Markt nicht ändern, aber du kannst schnell, vollständig und sympathisch auftreten, Umwege über Genossenschaften und Netzwerke gehen und Betrügern keine Chance geben. Und wenn es dauert: Das heisst nicht, dass du etwas falsch machst. Es heisst nur, dass du in einer Schlange stehst, in der sehr viele andere auch stehen.